18+
 -20° 4 м/с
USD ЦБ 64.1528
EUR ЦБ 68.4703
личный кабинет
сегодня: 03 декабря, сб

Новости Экономики в Перми

Андрей Шинкаренко: «Ведущий игрок на рынке ипотеки в России — государство»

  • 26 июл 2010 12:15
  • 0
  • 128

Глава Пермского агентства по ипотечному жилищному кредитованию (ПАИЖК) — о ситуации в отрасли, возможном дефиците нового жилья и перспективах сотрудничества с «Реновой».

Скажите, каким образом связаны ПАИЖК и его федеральный «аналог» - АИЖК?

- С юридической точки зрения, это абсолютно разные структуры. Но идеология, которая лежит в основе — она идентична. АИЖК — это общероссийский институт развития ипотеки, а ПАИЖК — региональный оператор, который своей деятельностью транслирует ее установки. И, естественно, мы работаем по тем стандартам, которые разработаны и утверждены со стороны федерального агентства.

На этой неделе АИЖК объявило о том, что запускает три новых продукта. Это кредиты с участием материнского капитала, кредиты с переменной ставкой и ипотека малоэтажного жилья. Планируете ли вы ввести что-либо подобное?

- Кредиты, где в качестве первоначального взноса выступает материнский капитал, мы уже выдаем. Переменная ставка — это новый продукт, в настоящий момент он находится в стадии внедрения, пока еще ни одного кредита мы не выдали. Там достаточно сложные, с точки зрения технологии, процессы выдачи и рефинансирования. Условия работы с переменной ставкой подразумевают под собой присутствие нового субъекта, кредитного учреждения, которое накапливает определенный пул кредитов, выданных по этому стандарту, и только после этого происходит рефинансирование. По малоэтажному строительству: этот продукт пока присутствует в виде паспорта, описывающий основные условия и требования. Он повторяет, отчасти, тот проект, который реализуется сейчас в секторе многоэтажного жилья — программу «Стимул». Мы планируем приступить к внедрению продукта для приобретения малоэтажного жилья со следующего года, потому что период подготовки всех необходимых документов занимает большое время. Есть возможность получить кредит на пустой земельный участок и за счет этих средств построить дом. С точки зрения возможностей и вариативности — продукт весьма интересный, его ждали на протяжении последних трех-четырех лет. В Перми рынок малоэтажного жилья находится в таком зачаточном состоянии, что говорить о каких-то хороших перспективах в ближайшем будущем не приходится без поддержки такого института как АИЖК. Существует либо предложения в самой верхней ценовой категории, которое большинству населению недоступно, либо предложения, которые по своему ценовому уровню относительно доступны, но не отвечают требованиям времени — комплексному характеру освоения территории.

На этой неделе Владимир Путин подписал стратегию развития ипотечного кредитования до 2030 года, согласно которой, в частности, планируется увеличить долю ипотечных сделок на рынке жилья до 50%, процентные ставки снизить до уровня инфляции (+2-3 п.п). Кроме того, утверждается, что к 2020 году количество россиян, способных позволить себе ипотеку, увеличится до 50%. Как вы считаете, на чем основаны такие оптимистические прогнозы? И не могли бы вы рассказать, каким вам видится будущее ипотеки?

- Сама стратегия развития предусматривает три этапа. Первый — с настоящего времени по 2012 год, второй — с 2012 года по 2015 год, и третий — с 2015 года по 2020 год. Первый — направлен на то, чтобы возобновить работу системы ипотечного кредитования в государственном масштабе. Предоставить достаточный объем средств, для того, чтобы раскачать эту систему и работу всех участников. Весь этап направлен на то, чтобы нивелировать те потери, которые произошли на протяжении 2008-2009 годов. Второй этап направлен на то, чтобы реализовать процесс долгосрочного фондирования за счет внутренних внебюджетных источников. Ипотека отличает от большинства кредитных операций большой капиталоёмкостью и срочностью, которая не укладывается в существующие на практике рамки. Необходимо сформировать понятные рыночные инструменты и источники для того, чтобы в массовом порядке была доступна первичная ипотека. Под массовостью я не подразумеваю легкую доступность, потому что этого не может быть в силу объективных причин. Большая часть трудоспособного населения не может обслуживать ипотечные кредиты по причине низкого уровня доходов. Согласно третьему этапу, все эти процессы должны развиваться без государственной поддержки. Общий объем финансирования со стороны государства составит примерно 450 млрд. рублей на ближайшие 5 лет, после чего не предполагается столь активное вмешательство со стороны государства. Существуют прогнозы, правда, они не подвержены пока моделями, что рынок сможет сам себя обеспечивать достаточными ресурсами для кредитования на длительные сроки.

Это реально?

- Я думаю, что это начало реального планирования. В каждом серьезном проекте требуется обозначить какие-то индикаторы развития. Это сделано в текущий момент. Помимо каких-либо временных и объемных индикаторов также присутствует четкое обозначение источников ресурсов. Это является положительным моментом. И если говорить о первом этапе, о восстановлении рынка и системы в целом, то здесь вполне реалистичный проект.

Правительство постоянно успокаивает людей, мол, подождите, скоро ипотека станет доступной для всех. А не приведет ли это к тому же, что случилось в США?

- У нас, в отличие от США, несколько иная ведущая сила — это государство. Там государство не являлось основным игроком на рынке ипотечного кредитования. Если упрощенно говорить, основная часть вины лежит на рыночных институтах. Ипотека сама по себе была доступна той части населения, которая не обладала постоянным источником дохода, кроме того, там происходили некорректные манипуляции на рынке вторичной ипотеки.

А у нас на третьем этапе такого не будет?

- Государство должно обозначить в первую очередь правила игры. Вопрос в том, будут ли крупные игроки соблюдать эти правила. Предположим, что ныне существующие игроки будут играть такую же доминирующую роль на рынке, какую они занимают сейчас — Сбербанк, АИЖК, ВТБ, Внешэкономбанк — тогда, я думаю, риски в этой части будут минимальны.

В 2009 году ПАИЖК рефинансировало закладных на сумму в 429 млн. рублей. На реструктуризацию было подано 122 заявки, из которых 68 были приняты. С точки зрения агентства — это положительный показатель уровня 2008 года, а сточки зрения заемщиков — как часто возникают проблемы с ипотекой?

- Если возвращаться к прошлому году, то у нас итоговый показатель по объему рефинансированных закладных составил 495 млн. рублей. Прошлый год не показательный, потому что существовал серьезный провал в первом полугодии и постепенный рост во втором. Был перерыв, когда мы не выдавали ни одного кредита, потому что надо было осмотреться вокруг, понять, чем грозят процессы, которые происходят в экономике: массовые увольнения, снижение доходов, снижение уровня производства. Так или иначе, проблема не в том, чтобы выдать кредит, проблема в том, чтобы обслуживать его. В январе был перерыв. Мы пересмотрели систему оценки рисков, стали уже смотреть не только на то, каким образом подтверждается доход заемщика, а в первую очередь стали оценивать предприятие и отрасль, в которой он работает, поскольку они могут быть сильно подвержены в текущий момент кризисным явлениям.

Основной рост происходил с июля по декабрь 2009 года: мы наблюдали ситуацию, при которой был реализован отложенный спрос на жилье, и при этом уровень кредитной нагрузки на семью был минимальным. В текущем году ситуация изменилась. Во-первых, с начала года основная часть игроков на этом рынке возобновила кредитование, во-вторых, большинство из тех, кто возобновил ипотечное кредитование, отказались от тех программ, которые у них ранее действовали, потому что наиболее массовыми и пригодным в реализации являются стандарты АИЖК. Абстрагируясь от Сбербанка, который всегда работает по своим правилам, все остальные кредиторы стали работать по стандартам АЖИК. И сейчас говорить о том, как будет развиваться рынок в ближайшем будущем можно лишь по тем данным, которые есть по рефинансированию и по выдаче кредитов в первом полугодии. Я думаю, что эта тенденция сохранится, и стандарты АИЖК будут применяться большинством банков.

ПЗСП первый и единственный застройщик в Пермском крае, который осмелился самостоятельно кредитовать своих покупателей. ПАИЖК в этом процессе занимается экспертной оценкой и подготовкой бумаг. Насколько востребованным оказался новый продукт и какие у него перспективы?

- Он пока не отличается массовым спросом, да и никто не предполагал, что эта ипотека будет иметь серьезное влияние на рынок. Это просто одно из предложений, оно ориентировано на того потребителя, который относится к категории рискованных для банка. Пока кредит находится в ПЗСП, до момента сдачи дома, у заемщика есть возможность доказать свою платежеспособность, свою лояльность к кредитору. Соответственно, та часть заемщиков, которая не может получить кредит в банке — она обращается туда.

А если они не доказывают свою благонадежность?

- В программе есть механизм, который позволяет застраховать риски, связанные с платежеспособностью заемщика, наступает просто страховой случай.

Как повлияет на уровень ставок и условия ипотеки возможный дефицит нового жилья в Перми?

- Я не думаю, что это скажется на условиях ипотеки. Скорее всего, будут те процессы, которые способствуют либо появлению «пузыря» на рынке жилья, либо, в лучшем случае, деньги с ипотечного рынка будут направляться на строительство нового жилья. Если сейчас посмотреть структуру ставок и общий подход АИЖК к кредитованию физлиц, то они в качестве приоритета отмечают новое строительство. Например, при выдаче кредитов на покупку жилья в новостройке процентная ставка будет ниже. В одночасье ситуацию здесь не переломить, будет какой-то период, ограниченный 4 кварталом 2010 года, хотя может распространиться и на 1 половину 2011 года, когда будет ощущаться серьезный дефицит предложения, который и сейчас уже, в принципе, есть. Мы сталкиваемся с тем, что заемщики не могут реализовать жилье, которое у них имеется: старые хрущевки, девятиэтажные старые дома, потому что банально нет спроса. Спрос направлен на новостройки.

На какие дома самый лучший спрос?

- Наибольший интерес к многоэтажным домам, строительство которых заканчивается в текущем году. Если до 2009 года 95% всех кредитов выдавалось на вторичное жилье, то сейчас заемщики осознают, что им придется платить 15-20 лет за жилье, которое уже сейчас не соответствует современным требованиям.

Предлагаемые ПАИЖК условия ипотеки не самые выгодные, например, у других банков первоначальный взнос меньше. В чем ваше преимущество перед такими банками?

- Что касается подходов тех банков, которые снизили требования к размеру первоначального взноса, то они ориентировались на тех заемщиков, которые относятся к категории стабильных и обладают высоким уровнем дохода. Наш подход несколько отличается, мы ориентированы на ту часть заемщиков, которая обладает средним уровнем доходов, и имеют определенные накопления для первоначального взноса. Если говорить о ближайшей перспективе, то планируется снижение требования к размеру первоначального взноса, но оно влечет за собой определенные расходы со стороны заемщика в виде страхования ответственности.

Много ли людей уже воспользовались программой «Новостройка»?

- На сегодня 50% всех кредитов выдается именно по этой программе.

Каков собирательный портрет заемщика ПАИЖК?

- Это мужчина, 35 лет, работает по найму, у которого совокупный семейный доход с учетом составляет порядка 30 тыс. рублей. У банков по возрастным характеристикам требования идентичные, а по уровням доходов несколько выше.

В мае ПАИЖК подписало соглашение с АИЖК и «Ренова-Стройгрупп» по повышению доступности строительства жилья эконом-класса и строительству «Академического» в Екатеринбурге. Не боитесь ли вы работать с «Реновой», ведь в Пермском крае одна из «дочек» этой структуры так и не закончила строительство объектов?

- Что касается «Реновы», то это несколько иной подход. Строительство «Академического» контролируется напрямую Президентом, это достаточно масштабные проект. Момент его завершения — 2025 год, и это будет даже на общеевропейском фоне достаточно серьезным достижением с точки зрения комплексного освоения территории. Это будет новая часть города, не микрорайон, а несколько микрорайонов. Что касается пермского проекта, то да, в определенной части он еще его не завершен, построили только первую очередь — два дома, строительство остальных четырех домов было отложено после 2008 года, когда стал ощущаться дефицит средств, необходимых для строительства. Насколько я знаю, претензий явных к «Ренова» нет, вопрос только в том, когда они возобновят строительство и выполнят все обязательства, которые предусмотрены соглашением.

Интервью с Андреем Шинкаренко в формате «видео» можно посмотреть здесь


ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
добавляя комментарий, я принимаю Правила комментирования Отправить

Фото и видео репортажи





загрузка карты...
НОВОСТИ ПЕРМИ
Информационный общественно-политический портал «Новости Перми» - все новости о Пермском крае и Перми. Круглосуточная лента новостей. Фото- и видео. Источник оперативной и достоверной  информации о городе Перми и Пермском крае. Пермских новостей много, «Новости Перми» - одни, узнай первым!
©«PermNews.ru», Новости Перми, Пермь, 2010-2016
Все права защищены. Любое использование материалов допускается только с согласия редакции.
Свидетельство о регистрации средства массовой информации  ЭЛ №ФС77 - 49786  выдано 10 мая 2012 г.
Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций.
При цитировании указывать гиперссылку на главную страницу портала с названием сайта «Новости Перми». 
Информация о погоде предоставлена порталом Gismeteo.Ru
Сайт «Новости Перми» предназначен для лиц старше 18 лет.