Интервью генерального директора ОАО "Стройпанелькомплект"

Генеральный директор ОАО «Стройпанелькомплект» - о генеральном плане Перми, перспективах появления на строительном рынке «непрофильных» игроков и инициативе Андрея Агишева

Виктор Петрович, не так давно прошли слушания по второй редакции генплана Перми, показалось, что строители, ранее относившиеся к концепции генплана настороженно, изменили свое мнение. Это так?

Ассоциация «Пермские строители» ознакомилась с проектом. На сегодняшний день в городской администрации состоялись два рабочих совещания, на котором присутствовали застройщики, проектировщики и архитекторы города. Сегодня мы готовим пакет своих предложений, который будет направлен в администрацию в начале сентября. Не могу сказать, что проект генплана воспринят однозначно хорошо, однако сейчас все ждут его доработки и принятия. Разумеется, ни один проект не может изначально быть идеальным, и вносить поправки – обычная рабочая ситуация.

То есть вы согласны с концепцией уплотнения центра и строительства на окраинах малоэтажного жилья?

Не совсем согласны, но пусть лучше будет хоть какой генплан, чем никакого. И потом, этот документ — не догма, его можно менять. Кстати, изначально заявленная концепция не в полной мере отражена в последней редакции генерального плана: скажем, уплотнения застройки центральных районов города мы не увидели.

Но в таком случае между строителями и администрацией неизбежны конфликты по поводу формата освоения участка, подобные тому, что имел место с вашим проектом в Левшино?

Мы в ассоциации «Пермские строители» давно работаем над этой проблемой, в ряде случаев компромисс найти удалось. Да, конечно, конфликты неизбежны. К сожалению, при строительстве не всегда получается полностью реализовать свои планы.

Одно дело, когда такие ситуации возникают один-два раза, другое когда это явление становится массовым. Что будете делать в таком случае?

Мы проговаривали с администрацией города некий переходный период — 1,5-2 года после принятия генплана. За этот период те, кто уже начал свои проекты, должны обладать возможностью завершить их в том виде, в котором они были задуманы. Да, придется искать компромиссы, но ведь мы нашли компромисс по Левшино.

Да, но у вас на это столько времени ушло...

Если быть точным, работы были приостановлены более, чем на 6 месяцев, в результате чего мы потеряли порядка 300 млн. рублей оборотных средств. Дорого нам обошелся этот компромисс.

Все-таки, какой фактор будет определяющим при разрешении этих конфликтов?Согласно договоренности с администрацией, если значительные инвестиции уже были вложены в проект, он должен быть завершен в том виде, в котором его задумал инвестор. Если же проект подлежит изменению, можно искать компромиссы между требованиями, которые диктует мастер-план, и интересами самого застройщика.

А нельзя выработать какой-то универсальный механизм решения таких проблем?Нет, здесь нет универсального средства. Каждый случай — это как больной, ведь для лечения всегда требуется индивидуальный подход.

Сколько в Перми «проблемных» проектов?

Думаю, несколько десятков

И по каждому искать компромисс с администрацией и концепцией мастер-плана? Да вы пыль глотать замучаетесь.

Во-первых — а как иначе? Во-вторых, сегодня сами застройщики при подготовке к строительству учитывают новые «правила игры», чтобы не возникло лишних проблем. Так что если число конфликтов будет сведено к минимуму, я буду только рад. И потом, в последние годы мы очень плодотворно работаем с администрацией Перми.

Профиль компании «СтройПанельКомплект», как и «Пермского завода силикатных панелей», изначально предусматривал строительство больших объемов панельного высотного жилья в новых микрорайонах. Согласно последней редакции генплана, на новых площадках можно строить только малоэтажное жилье. Вы инвестируете средства в основные фонды предприятия для «смены» формата строительства, тем более, у вас довольно много земельных участков на окраинах города?

У каждого предприятия есть нижний порог рентабельности. Да, в идеале я могу строить 150 тыс. кв.м. в год, но выживу, если буду строить 30 тыс.кв.м. Сегодня мы стараемся сохранить нижний порог. В этой ситуации инвестировать средства в основные фонды сложно — доходы очень скромные.

Если говорить о строительстве объектов высотой менее 6 этажей, разумеется, экономические показатели будут хуже. Тем не менее, наше предприятие достаточно гибкое, и нам не составит труда возвести жилье любой этажности, будь это коттедж или 18-этажный дом. Проблема сегодня состоит лишь в том, что мы формируем планы не на месяц, а, как минимум, на 3 года вперед. И когда неожиданно принимают ограничения этажности или иные регламенты, мы не можем выйти на строительные площадки и реализовать намеченные планы. Все это несет за собой огромные убытки и негативные последствия как для предприятия, так и для бюджета, связанные с непоступлением налоговых платежей. Единственный выход – знать «правила игры» строительного рынка на несколько лет вперед.

Нет желания, как Трест №14, уйти из Перми и строить жилье в других муниципалитетах?

Наше предприятие работает и в других районах, это отличная «подушка безопасности». Хочу отметить, что в реализации этих проектов все просто, понятно, и главное, местная администрация всегда готова помочь, если необходимая помощь не выходит за рамки их компетенции. В Кунгуре, Пермском районе, Кудымкаре всегда работалось очень хорошо.

Лучше, чем в Перми?

Да безусловно лучше, Бог с вами

В ряде СМИ прошла информация, что банк ВТБ намерен создать собственную строительную компанию с использованием фондов, которые переданы банку за долги по кредитам. Вы что-нибудь об этом слышали?

Нет, пока не слышал. Оценить чужой проект, еще не вышедший на стадию реализации, крайне сложно. Но думаю, что эта идея не совсем хороша, более того – не отличается новизной. После дефолта 1998 года и последнего кризиса многие банки пытались создать свои строительные компании, что в итоге закончилось ничем. Я считаю, каждый должен заниматься своим делом: банки — торговать деньгами, мы — строить.

Сколько жилья вы сдадите в этом году? Помню, полгода назад задавал вам этот вопрос, и цифры были пугающе маленькими, что-то в районе 8-10 тыс.кв.м.

Мы скорректировали свои планы — сдадим около 30 тыс.кв.м.

Сколько жилья сдадут в этом году участники ассоциации «Пермские строители»?Порядка 180 тыс.кв.м. в Перми и 250 тыс.кв.м. в целом по краю. Есть застройщики, которые не входят в ассоциацию — ООО «ПИК-Кама», например. Максимум, я думаю, по городу будет введено в эксплуатацию порядка 250 тыс.кв.м. Сегодня рынок понемногу оживляется, мы фиксируем первые за два года инвестиционные сделки.

Говорят, у вас есть проект на улице Кировоградской?

Да, есть, была мысль построить там, на берегу Камы, жилой комплекс со своим причалом для яхт. Но пока что мы только оформляем собственность на землю. Оформим — расскажу подробнее.

Как у вас дела с застройкой 145-го квартала в самом начале улицы Пушкина?Надеюсь, в этом году начнем строительство. Поскольку на объекте крайне сложные геологические условия, пришлось разработать отдельный проект по инженерному обустройству данного участка. На сегодняшний день вложено более 150 млн. рублей. Если в этом году запустим процесс строительства, то закончим в 2014-2015 годах.

Последний демарш Андрея Агишева, который потребовал отменить льготную ставку налога на прибыль: вы согласны с такой постановкой вопроса?

Андрей Валентинович — политик опытный. Уверен, он взвешивал каждое слово, однако его позиция показалась мне агрессивной.

Ставку налога на прибыль обсуждали не раз и до Агишева. Моя позиция такова: рассматривать поправки к закону надо. Но не сегодня, когда кризис больно ударил по всем предприятиям. Конечно, отменить льготы и увеличить налоги можно, но ситуация осложняется тем, что сегодня, к большому сожалению, притока «живых» денег нет — предприятия рассчитываются с подрядчиками и поставщиками бартером. На сегодняшний день решение не принято — думаю, депутаты еще вернутся к обсуждению этого вопроса.

Законопроект о льготной ставке арендной платы за землю под застройку: вот уже полгода проект постоянно меняется, в него вносятся какие-то поправки, хотя вроде бы все, что нужно, согласовали и были готовы принять еще весной...

Да, уже полгода работаем, а утвердить в окончательном виде не можем. Законопроект очень сложный, как впрочем и все, что связано с землей. Вновь поступила поправка от депутата Чибисова, согласно которой льготной арендной ставки лишается промышленное строительство. Мне это не совсем понятно. Почему надо лишать инвесторов льготы, если они готовы вложить немалые средства в строительство завода? Это же новые рабочие места и солидный источник доходов местного и краевого бюджетов.

Руководители городов и муниципалитетов должны, в первую очередь, содействовать инвесторам, а не обременять их дополнительными сложностями. Поэтому данную поправку я считаю недальновидной. Думаю, меня поддержат многие депутаты, в первую очередь, представители промышленных предприятий Пермского края.

Чибисов вроде сам из промышленников?

Его попросили о внесении поправки главы нескольких районов края. Да, у них выпадают небольшие доходы, но так ли это важно, если к тебе приходит инвестор, покупает 200 га земли и строит завод? Это же рабочие места, социальная инфраструктура, платежи в бюджет и тому подобное.

Скажите, сколько вашему предприятию удалось сэкономить в связи со снижением ставки аренды на землю?

Речь идет о небольших для нашего предприятия суммах. Тем не менее, данный законопроект в перспективе имеет очень большое значение. Это не только те льготы, которые уже имеют застройщики, — это «правила игры» для новых инвесторов. И с помощью этого закона мы повысим инвестиционную привлекательность региона и создадим комфортные условия для инвесторов и застройщиков Прикамья.

Если не ошибаюсь, больше всех денег благодаря льготе сэкономит «Камская долина»?

Думаю, да