В прошлом году состояние рынка жилой недвижимости не вызывало особых опасений. Объемы ввода жилья победно росли на необходимые 10%, цены на метры незначительно увеличивались, ипотечные ставки  неприятно ползли вверх. В конце года рубль обвалился, и пермяки ринулись покупать недвижимость.

Январь расставил все по своим местам: снижение спроса на квартиры, уменьшение количества предложений на рынке, продолжение роста цен и «проседание» ипотеки  плавно подвели участников рынка к спаду и в этой отрасли.

Квартиры: брать или не брать?

Многие, поняв, что кризис  неминуем, с надеждой  обратили взоры к рынку жилой недвижимости. Кто-то, опасаясь еще более крупного обвала рубля, решили вложить оставшиеся средства в жилье. Кому-то кризис 2008 года показал, что здесь можно неплохо заработать: если вовремя продать квартиру, а потом, после крупного снижения цен, удачно ее купить. Перед глазами стояли реалии 2009 года - тогда цены на квартиры упали почти в два раза.  Но пока статистика показывает обратное: цены на квартиры продолжают расти.

По данным главного аналитика ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Бориса Николаева, в 2014 году цены на недвижимость немного выросли: «первичка» подросла на 8%,  «вторичка»  - до 4%. За первый месяц 2015 года цены вновь показали рост. По данным аналитического агентства «Медиана»,  квартиры в новостройках подорожали до 52,69 тыс рублей  за кв. метр - то есть на 0,96%. На вторичном рынке квартиры стали дороже на 1,63%, и цена за метр остановилась на отметке 57,46 тыс рублей.

В свою очередь, заметно сократилось количество предлагаемых квартир – на 13,7% и 19,8% на первичном и вторичном рынках соответственно.

Ипотека: полет вниз

Эксперты не отрицают, что снижение спроса на жилую недвижимость рано или поздно станет более ощутимым. Уже сейчас, по данным управления Росреестра в Пермском крае, уменьшилось количество регистраций ипотеки жилья на 31 %. Специалисты Росреестра связывают это с общей нестабильной ситуацией в экономике страны, а также повышением кредитных ставок на ипотеку. Это особенно явно отражается на снижении активности участников рынка недвижимости. 

Потенциальные покупатели притихли – кто-то ждет падения ставок, кто-то ищет более выгодные условия. Пока брать ипотеку весьма невыгодно – ставки до 21% мало кого привлекают. Правительство страны, инициировавшее этот подъем, решило остановить процесс путем субсидирования ставок по ипотеке.

Если все пойдет по плану, то во втором квартале 2015 года ставки начнут снижаться. В идеале можно будет взять ипотеку под 13% годовых. Пока программа дорабатывается, но на нее уже возлагают надежды.

- Средства, которые получают застройщики, на 50-60% – это средства граждан, полученные через ипотеку. Если ипотека «встанет», можно четко рассчитать объем средств, которые недополучат застройщики. По данным наших аналитиков, психологической отметкой для граждан является ставка в 16%. Если она выше, мы ощущаем  что финансирование сокращается вдвое. Соответственно,  застройщики недополучат 30%. Следующий момент – закредитованность самих застройщиков. Если сократится объем кредитования застройщиков в два раза, мы получим падение еще на 20%. Суммируя первый и второй фактор, в наихудшем раскладе объем недополученных финансовых средств застройщиками составит примерно  50%, - описал неудачный вариант развития событий заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края Александра Бондаренко.

Даже при таком раскладе метаморфозы сильно не скажутся на проектах 2015 года – потому как они уже максимально проданы. Зато экономическая ситуация  может сказаться на проектах последующих 2016-2017 годов.

Алексей  Терентьев, директор департамента продаж компании «Талан», отметил, что декабрь дал возможность их компании сформировать некий резервный фонд. Эта «подушка безопасности» сможет удержать предприятие на плаву в 2015 году.

Цены: неминуемое снижение

Пока эксперты не готовы говорить о крупном падении цены на квадратный метр, но снижения стоимости не исключают.

- Особенности данной ситуации в том, что сейчас факторы самого рынка фактически не влияют на ситуацию. Спрос формируется  исходя из макроэкономических и политических факторов. Ситуация очень непредсказуемая. Какая-то корректировка вниз более вероятна, но называть процент нет смысла. Имеет смысл сказать, что он не будет сопоставим с 2009 годом, - отмечает Борис Николаев.

На рынке недвижимости всегда происходит определенное запаздывание: за изменением спроса  - а спад продаж неминуем - следует торможение динамики цен, и уже потом можно говорить об изменении предложения. В ожидании падения цен на метр жилья, россияне притормозили темпы покупки недвижимости. Возможно, первые звоночки уже есть.  

По данным Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга, средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади жилья по итогам января 2015 в Перми составила 53,4 тыс. руб. (если не делить рынок на «первичку» и «вторичку»). Таким образом, за январь 2015 года в Перми средняя цена за кв.м. жилья в многоквартирных домах массовой застройки снизилась  на 0,7%.

Госпомощь: а власти где?

Какую роль в развитии рынка недвижимости играет региональное правительство? Александр Бондаренко отметил, что прошлый кризис 2008-2009 годов заставил власть выбрать особые механизмы помощи гражданам и застройщикам.В 2009-2010 году были брошены большие средства на приобретения госжилья, увеличены вливания средств на госпрограммы. Сейчас основная цель - сохранить объемы ввода жилья, сохранив при этом определенные объемы  господдержки. 

Администрации края активно привлекает в программу «Жилье для российской семьи» застройщиков. Для граждан жилье, построенное по этой программе, будет доступно по цене не выше 30 тысяч за кв. м – рассматривается возможность скоординировать цены по инфляции. Сейчас в Прикамье уже 10 таких проектов. Застройщики, которым государство возвращает 4 тыс. на 1 кв. м в счет развития инфраструктуры,  могут стать участниками программы, подав заявку до 24 февраля. Планируется, что 770 тыс. кв. м эконом-жилья появится в крае уже к июлю.

Кризис: время очищения

Александр Бондаренко высказал опасение, что в нестабильной ситуации количество обманутых дольщиков может увеличиться, призвав пермяков внимательней относиться к документам, которые им предоставляют застройщики.

- В этом году у нас уже исчез один застройщик в Кизеле. Он возводил сеть домов: три сдал, три возвел под крышу, один был на стадии фундамента. Сейчас мы пытаемся его найти, и рассматриваем варианты привлечения других застройщиков. В ситуации спада, в этой горячке сброса денег, гражданам нужно не забывать спрашивать у застройщика документы, внимательно читать договор. А лучше отнести договор к юристам, - отметил замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края.

Гражданам рекомендуют самостоятельно изучить деятельность застройщика. Обязательно посмотреть, нет ли его в списке недобросовестных застройщиков, вывешенном на  сайте Перми.