«Шестиэтажный» Генплан, который никто не соблюдает, навязанная социальная ответственность и кризис взаимного доверия у органов власти – анализируем перспективы строительного рынка Перми.

В сентябре 2018 года краевой минстрой выявил нарушения градостроительства – только городской думой 15 раз, еще шесть - чиновниками городской администрации. Все они приходятся на 2013-2016 годы, когда регионом руководил Виктор Басаргин, активно поддерживая застройщиков. Большинство выявленных нарушений связано с изменением разрешенной этажности и с проведением публичных слушаний, и правоту минстроя в оценке этих ситуаций подтвердила прокуратура. 

Действующий Генплан рассчитан до конца 2022 года, он предусматривает ограничение высотности в центральной части города 20-тью метрами, то есть все здания не могут иметь более шести этажей. Однако компания «Стройфинанс, работая по адресу ул.Осинская, 13, в итоге возвела 18-этажный дом, его высота составила 54 метра. Кроме того, был построен дополнительный этаж, которого изначально в проекте не было. Похожие манипуляции с высотностью обнаружили у застройщика «Капитель», который по ул. Екатерининская, 72 построил здание высотой в 75 метров, а застройщик «КерамоСтройСервис» на ул. Луначарского, 74 возвел здание в 94 метра. 

Краевой минстрой счел, что согласовав такие постройки, администрация Перми и городская Дума допустили существенные нарушения условий договора развития застроенной территории с причинением ущерба бюджету, поскольку высотность влияет на проведение торгов. Цена на право заключения договора о развитии застроенной территории складывается с учетом действующих предельных параметров строительства, в т.ч. высотности, указанных в ПЗЗ. При иных предельных параметрах высотности цена права заключения договора о развитии застроенной территории должна существенно отличаться. 

В ответ на претензии позицию гордумы на сентябрьской пленарке высказал заместитель спикера Дмитрий Малютин - политик однозначно дал понять, что депутаты на признание ошибок не согласятся, и возложил всю ответственность на комиссию по землепользованию и застройке как структуру городской администрации, а также потребовал распустить проштрафившееся подразделение. При этом главой города Перми создана рабочая группа, куда вошли два депутата для по подготовки предложений по устранению замечаний, указанных в предписаниях министерства строительства и архитектуры Пермского края. 

Вероятно, гордума и мэрия не могу выработать солидарную позицию, потому что испытывают кризис доверия друг к другу. 

На запрос «Новостям Перми» в горадминистрации не сообщили, кто понесет ответственность за выявленные нарушения, зато рассказали, что дому на ул. Осинской,13 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию. Можно порадоваться за людей, купивших в этом доме квартиры, стоимость которых доходила до 15 млн. рублей – это решение они ждали давно. 

Общественник и эксперт по градостроительству Денис Галицкий считает, что проверки «больше похоже на рейдерство» со стороны краевых властей в отношении некоторых застройщиков, потому что нарушения нашли только в отдельных проектах, а некоторые из них выглядят как бюрократическая придирка. 

«Проверяющие странным образом начинают бороться с почти готовыми объектами, т.е. когда на застройщика легче всего надавить. Если бы хотели навести порядок, то обращали первоочередное внимание на объекты, которые только планируют или начинают строить. Вся эта история с минстроем мне кажется очень сомнительной, хотя отдельные претензии к градостроительной практике Перми я бы поддержал», - выразил мнение Галицкий. 

«Шестиэтажный» Генплан не выгоден для деловеперов, представители крупных застройщиков говорят, что при таких условиях отсутствует инвестиционная привлекательность. Чиновники министерства строительства тоже заявляют о необходимости изменения Генплана, а также разработки новых правил землепользования и застройки, но когда реально произойдут какие-то изменения - не известно.

На прошедшей 30 октября конференции о недвижимости замминистра строительства и архитектуры Пермского края Евгений Бондарчук рассказал, что правительством предпринимается инициатива по объединению в будущем Генплана и ПЗЗ в одно целое, а при губернаторе планируется создать совет по градостроительству, на котором важные вопросы будут обсуждать с экспертами. 

В городской Думе «Новостям Перми» подтвердили, что мэру Самойлову рекомендовано до 15 марта 2019 разработать и представить депутатам проекты решений, в том числе об изменении Генплана и ПЗЗ, предусматривающие устранение нарушений законодательства о градостроительной деятельности, изложенных в предписаниях министерства строительства и архитектуры Пермского края.

На той же конференции Евгений Бондарчук отметил, что стоит задача к 2023 году построить в Перми миллион квадратных метров жилья, к тому же обеспеченного качественной городской средой, но каким образом эти задачи будут достигнуты, он не пояснил. 

С августа этого года в регионе уже начали действовать новые региональные нормативы градостроительного проектирования, предполагающие для всех участников рынка обязательство вместе с возведением жилья строить социальную инфраструктуру. Представители застройщиков отмечали, что в этой связи возможны проблемы даже у крупных игроков строительного рынка, а ясность относительно выдачи разрешений на строительство и сопровождаемой «разнарядки» в виде садиков и школ не появилась до сих пор. Из-за этого фактически перестали действовать договоренности, между застройщиками и городом, достигнутые ранее. 

Хотя некоторые девелоперы уже столкнулись с «побочным эффектом» новых правил работы, когда отказ от возведения школы, садика или другого нужного объекта грозит искусственным препятствованием ведению деятельности, все равно нашлись компании, на работу которых новшества не повлияли. Например, ижевский девелопер «Талан», которого связывают с экс-губернатором Чиркуновым. Он строит ЖК «Новый Центр» и «Доминант», но не получал никаких требований от краевого минстроя по снабжению новых домов соцобъектами, в отличие от «Кортроса» и «Сатурн-Р». Проверки в отношении застройщика ведомство тоже не вело, объяснив это тем, что других застройщиков проверяли внепланово после жалоб, а на «Талан» никто не жаловался. 

Вопрос соблюдения новых градостроительных нормативов в Пермском крае возложен на муниципалитеты - на этапе принятия решения об использовании территории под жилищное строительство нужно определить, за счет каких источников жители будут обеспечены доступными услугами дошкольного и школьного образования. 

 «Если муниципальная власть и застройщик не определяют источник, за счет которого обязательная государственная услуга дошкольного и школьного образования будет реализована, возможность нового строительства на обусловленной территории ограничена - вот о чем говорят региональные нормативы градостроительного проектирования», - подчеркнули в краевом минстрое. 

Региональные нормативы не могут заставить застройщиков возводить социальную инфраструктуру, поскольку лишь устанавливают минимальную обеспеченность такими объектами, а если она не достигается, то жилой объект нельзя строить, объясняет Денис Галицкий. 

«Объект должен быть или уменьшен, или застройщик должен как-то повысить количество мест в школах, например. Может и сам построит, но схема с платежами застройщиков на социальную инфраструктуру тоже с сильным душком криминала», - выразил мнение эксперт. 

При этом в Пермский край на создание мест в школах и детских садах из федерального бюджета в 2018-2020 годы будет направлено по миллиарду рублей, а соглашения о добровольном строительстве детских садов и школ за свой счет, которые подписали «Сатурн-Р» и «Кортрос», фактически не предусматривают ответственности даже за полное неисполнение договоренностей. 

Пока строительный рынок в Перми находится в стадии полной неопределенности, когда полученные разрешения на строительство отзываются, а новые выдаются с трудом, строительство новых миллионов квадратных метров может так и остаться только на бумаге, как микрорайон на Бахаревке, о котором уже лет пять никто не вспоминает.