Интервью с финансовым директором УК «РИАЛ» Мариной Медведевой: «Новый генплан оптимизма строителям не добавит»

Финансовый директор УК «РИАЛ» Марина Медведева рассказала NewsPerm.ru о переговорах с голландскими архитекторами, проблемах нового генплана Перми и перспективах строительного рынка.

Как сообщали недавно СМИ, РИАЛ получил новое разрешение на строительство делового центра Green Plaza, при этом упоминалось, что в проект строительства внесены некоторые изменения. В чем суть этих изменений и в связи с чем компания согласилась внести изменения в проект, ведь суд поддержал сторону застройщика, а не чиновников?

Суть изменений касается лишь внешнего облика здания, они не касаются ни этажности, ни его целевого назначения. Все претензии высказывались к нам со стороны краевого центра охраны памятников (ГКУК «Пермский краевой научно-производственный центр по охране памятников»). По убеждению специалистов этой структуры, здание такого объема как Green Plaza, расположенное позади ДК им. Солдатова мешает восприятию облика памятника культуры. В суде спор о внешнем облике не шел. Суд рассмотрел правовые основы: имели мы право строить или нет. Тем не менее, поскольку ситуация вызвала большой резонанс, нам было рекомендовано обратиться к голландским архитекторам для того, чтобы они оценили значимость данного объекта в части градостроительной застройки. Голландцы переадресовали нас к английскому специалисту, который разрабатывает для Перми, по крайней мере, разрабатывал до всех этих судебных дел, схему зон охраны памятников, это Роберт Тавернер. У меня с господином Тавернером было несколько личных встреч, в течение которых мы пришли к выводу, что вся проблема была в том, что огромная громада зеленого цвета давлела над серым ДК. Нам было предложено выполнить фасады здания из прозрачного стекла. Были у нас возражения о том, что прозрачное стекло — не очень хорошо с точки зрения визуализации объекта. Примеры мы видим — это ТЦ «Айсберг», который закрыт жалюзи, потому что диктовать собственнику, что и как ставить к окну, мы, к сожалению, не можем. Через полгода переговоров мы пришли к компромиссному решению: применить для облегчения фасадной конструкции систему прозрачного и полосатого стекла. Признаюсь, мы не были уверены в том, что это будет хорошо. Система была согласована и с голландцами, но не без вопросов, однако идея о том, что Green Plaza должен получить вертикальное оформление за счет чередования темного и светлого стекла, светлого и матового стекла будет выдержана.

Как отразились изменения на объеме инвестиций?

Существенно изменение фасадов на себестоимости не отразилось. Если брать в обще объеме, то это минимальные суммы. Что нас в этой ситуации действительно беспокоило, так это то, что мы не могли продолжить дальнейшее финансирование объекта и были вынуждены приостановить строительство почти на 11 месяцев. Мы платили проценты по кредитам, тем самым несколько меняя экономические показатели проекта Green Plaza в худшую сторону.

Когда РИАЛ планирует ввод объекта в эксплуатацию?

К настоящему моменту все, что касается конструктива уже выполнено, осталась только внутренняя отделка и фасад. На днях мы съездили на объект, посмотрели эту «полосатость», приняли решение чуть-чуть ее поменять. В течение четырех месяцев работы по фасаду будут завершены и параллельно с ноября начнется внутренняя отделка. Если все пойдет удачно, то сдан объект будет в апреле, но, если смотреть на жизнь реально, то, скорее, июнь-июль следующего года.

Не возникнет ли ситуации, схожей с бизнес-центром «Любимов», где, насколько известно, пустуют площади из-за отсутствия интереса арендаторов?

«Любимов» — бизнес-центр с торговыми помещениям. Три этажа, которые планировались под офисные помещения заняты на 86%. Что касается первых двух этажей: мы сознательно не сдаем их в аренду, потому что «Любимов» мы позиционируем как бизнес-центр определенного класса и сдавать в аренду «лишь бы было» мы не стали. Во-первых, ждали, когда пойдет рост арендных ставок, во-вторых, мы выбирали арендаторов. Сегодня на 50% первого и второго этажа заключены договоры, начинаются ремонтные работы, но в основном это не совсем торговые помещения, это представительские офисы банков, есть салоны красоты, сейчас ведем переговоры по открытию кафе или ресторана. Я бы сказала так: к «Любимову» проявляли очень большой интерес, но наша политика - не заполнить его «лишь бы было», а сопоставить друг с другом офисы. Не может офис солидной фирмы расположится рядом с фирмой по оптовой торговле канцтоварами. Это бизнес-стратегия, которая нацелена на долгосрочный эффект. Договоров меньше чем на 3-5 лет в «Любимов» у нас нет. Я думаю, что с 2011 года все площади будут сданы в аренду.

Как на сегодня решается затянувшийся спор с жильцами дома по ул. Большевистской, 98 за придомовую территорию?

Ну, это не единственный спор у нас в компании, 2-3 дела в суде в неделю минимум, поэтому могу сказать, что как-то отдельно это дело мы не выделяем, особенно не беспокоимся. Потому что, во-первых, это не первый иск. Ровно два года назад точно такой же иск по тем же самым основаниям передан в арбитражный суд Пермского края и мы это все уже прошли. Суд в иске отказал. Во-вторых, мы считаем правовую позицию жильцов не очень правильной. Стоял жилой дом, рядом с ним — постройка 1907 года, по сути, развалюха, добрую половину которой занимал, не побоюсь этого слова, бомжатник. Эта ситуация всех устраивала. Когда надо было строить БЦ «Любимов», нам необходимо было решить вопрос парковки. С одной стороны у здания — земля гостиницы «Урал», с другой — земля, отведенная под это старое здание. Было принято решение выкупить здание, снести его и использовать землю для автопарковки. Мы купили это здание, мы отвели земельный участок, мы согласовали землеотвод тогда с муниципалитетом, поскольку ТСЖ еще не было. Никаких нарушений ни у нас, ни у муниципалитета в этом плане не вижу. Желание жильцов расширить свой земельный участок понятно, но пусть тогда они его выкупают у нас по той же цене, по которой его купили мы. Жильцы имеют право на бесплатный земельный участок, но только в том случае, если участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет до введения жилищного кодекса. Участок не мог быть сформирован по-другому до введения жилищного кодекса потому, что на нем стояло здание, жильцы дома не могли отвести себе землю, на котором стояло здание. Естественно, как только мы здание снесли, возник и спор за земельный участок. Поэтому мы считаем, что наша позиция довольно ясная, четкая в рамках закона, а судиться мы привыкли. Ну а вообще, не самое простое ТСЖ в этом доме. Например, один жилец постоянно вызывает к себе санитарно-эпидемиологическую службу (СЭС), потому что, якобы, в его квартире во время киносеансов слышны звуки из «Колизей Cinema». И периодически на нас пишут заявления, мы вызываем СЭС, мы идем в квартиры, сидим там до вечера, чтобы замерить уровень шумов, который всегда находится в пределах нормы.

По проекту строительства третьей очереди ТЦ «Колизей»: на какой стадии разработка проекта находится на сегодняшний день? Когда будет выбран подрядчик строительства?

Сейчас этот проект дорабатывается с точки зрения внутренних планировок, надо весь этот объект наполнить. Началась разработка транспортной схемы. Вообще, сложно, потому что помимо прочего нужно провести еще и определенный рестайлинг двух существующих центров. Я думаю, что эта работа продлится до конца года, после этого будут окончательно разработаны фасады и потом будет заказан проект. Проект будет разрабатывать московская фирма «Набад». Поскольку он будет уникальным с точки зрения градостроительства (по высоте, по этажности), экспертизу он должен будет проходить в Москве. Коммерческое здание высотой порядка 80 м — это уже ведомство столичной экспертизы при Госстрое. Если все будет хорошо, то в середине 2012 года мы получим проектную документацию и только после этого сможем провести тендер по выбору подрядчика. Но поскольку здание уникальное и высотное, то, скорее всего, придется использовать не только монолит, но и определенные металлоконструкции, и в Перми такого генподрядчика найти будет сложно. Вероятно, что тендер будет проводиться на федеральном уровне.

Как продвигается строительство жилого комплекса на Парковом?

Строительство продвигается в строгом соответствии с графиком. В настоящий момент огорожена строительная площадка, осуществлена вырубка деревьев. Начать строительные работы можно будет после выноса электрических сетей, которое планируется на период с середины сентября по ноябрь. Но, поскольку на этом объекте применяются не совсем стандартные фундаменты (не свайные, а ростверки и плита), будем ли мы строить в зимний период не ясно. Все будет зависеть от погоды. Если зима будет, как обещают, суровой, то экономическая эффективность от выхода на стройку в ноябре будет очень плохая, придется прогревать бетон, все это дополнительные затраты. Тогда отложим на март. А подготовка площадки идет, как и выполнение техусловий по присоединению. Сдача первой очереди у нас планируется ближе к третьему кварталу 2012 года (общий объем строительства на пр. Парковый - 66-70 тыс. кв. м — В.М. ).

Сегодня из уст риэлторов мы все чаще слышим об оживлении рынка, но объемы ввода жилья в эксплуатацию по-прежнему ничтожно малы, и существенного роста этого показателя не ожидается. Как на ваш взгляд будет развиваться этот сегмент в ближайшие три года?

Все будет зависеть от очень многих факторов. Ну, во-первых, не малую роль здесь сыграет положительная динамика роста доходов населения, которую мы наблюдаем сейчас. И, во-вторых, все будет зависеть от того, примут у нас генплан города в нынешней редакции или нет. Именно генплан определяет будущее строительного рынка Перми. В геплане очень серьезно ограничена этажность застройки тех участков, которые мы как строители считаем наиболее перспективными. Тот же Парковый, на котором сейчас разрешено строительство от 16 до 25 этажей, по новому генплану — максимум 8 этажей. Практически все строительство, кроме строительства в центре, будет малоэтажным, а малоэтажное строительство — это очень низкий «выход площадей» с земельного участка и соответственно жилье будет более дорогим. С точки зрения экономики строительства самая эффективная высотность — от 12 до 16 этажей. Поэтому, если будет принят новый генплан, то очень долгое время, пока цены на жилье не станут баснословно высокими, никто новые площадки осваивать не будет. Сейчас в Перми выдано около 60 разрешений на строительство, строятся не строятся — это другой вопрос. Так вот я думаю, что, в случае принятия документа, эти 60 разрешений будут всем, что мы построим в ближайшие 5-7 лет.

Возможно повторение ситуации неестественно высоких цен на жилье?

Опять-таки, возвращаемся к генеральному плану. Сейчас наши среднесрочные прогнозы таковы: будет наблюдаться рост цен на жилье, но постепенный. Если городские власти передумают, пересмотрят решения и позволят строить экономически эффективные здания, тогда цены продолжат расти постепенно и резкого подъема не будет. В противном случае, лет через 5 произойдет резкий рост цен на недвижимость. И тогда будет 2 варианта: либо баснословная цена на жилье в городе, либо добро пожаловать в пригород. Сейчас очень хорошо продается такой, например, тип жилья, как жилье в Лобаново. В пригородах уже начали активно строить, не секрет, что, например, Трест №14 вообще «ушел» из города.

Каким пермским строительным компаниям сегодня удалось восстановить или даже упрочить свои позиции на рынке после кризиса?

Никто из крупных компаний в этот период не обанкротился, это самый лучший результат кризиса, который можно было ожидать. Не пострадали дольщики, вкладчики. Есть мелкие проблемы, но никто с рынка не ушел. С другой стороны, никто докризисных объемов не достиг. Я считаю, что все компании чувствуют себя более или менее, кто хуже или лучше — это все зависит даже не от квалификации руководящего состава, а от той финансовой ситуации с которой они входили в кризис, насколько большими были кредитные обязательства, обязательства перед дольщиками. Но эта информация довольно закрытая, поэтому судить по ней мне трудно.

РИАЛ неоднократно сталкивался с противодействием ряда структур и личностей, например, центра охраны памятников или Дениса Галицкого. С чем это связано, на ваш взгляд? Почему именно ваша компания?

Что касается Дениса Галицкого: я уважаю его как защитника общественных интересов. Другое дело, что иногда его искренние высказывания не связаны с объективной реальностью. Самый простой пример — торговые центры «Колизей». По словам Галицкого, это три сарая. Но мы повторялись неоднократно, что это для нас лишь начало проекта. Ну нельзя смотреть на женщину, когда над ней работает парикмахер, это гораздо более непривлекательное зрелище, нежели «три сарая». Green Plaza — мешает восприятию, но это — чисто субъективное мнение. Если бы он только к нам так относился, может быть, был бы не прав. Но у него вот такая правовая позиция, я ее уважаю. Что касается центра охраны памятников, то они тоже отстаивали в какой-то мере свою позицию. Проблема не в этом: посмотрите, с каким трудом и как долго вводился в эксплуатацию кинотеатр «Кристалл», как Константин Окунев со своим ТЦ «Разгуляй» получал разрешение на строительство через суд. За последние полгода не выдано ни одного градплана на земельный участок без вмешательства прокуратуры или суда. Когда это применяется ни к одной компании, а становится тенденцией, это мешает развитию. Вот об этом нужно задуматься. А почему наиболее часто к нам адресованы претензии, да потому что мы заметнее, мы больше строим. Не вижу никаких политических игр против УК «РИАЛ», просто объекты заметные и их много.

У вас наверняка напряженный график. В отпуске часто бываете?

Я очень много работаю и график весьма напряженный. Но каждые 2 месяца стараюсь уехать отдыхать дней на пять. Каждый год в майские праздники бываю на Кубе.