Коммерческий директор агентства недвижимости «Респект» Алексей Ананьев о перспективах роста рынка недвижимости, ипотечных кредитах и стратегии накопления

Коммерческий директор агентства недвижимости «Респект» Алексей Ананьев - о перспективах роста рынка недвижимости, ипотечных кредитах и стратегии накопления

Я могу сказать по поводу характеристики рынка со стороны риэлторской компании. По нашей информации в августе 5 новостроек заложены и продажи начались. В моем понимании мы должны оценивать только платежеспособный спрос, а не спрос как таковой. Платежеспособный спрос не растет, и экономически обоснованных причин для его роста нет. Да, что строительным компаниям сейчас выгодно работать в диапазоне стоимости до 40 тыс рублей за квадратный метр, то есть в эконом-классе, но большинство строительных компаний в этом классе работать не хотят. Поэтому говорить о том, что дефицит появляется, я бы не стал.

Человек, который имеет деньги, или имеет возможность получить ипотечный кредит, спокойно обращается в строительную компанию и делает покупку. И сейчас нет причин, для того, чтобы этот дефицит появился. Достаточно строительных компаний и площадок, которые строят в ценовом сегменте платежеспособного спроса.

Доля ипотечных сделок в общей массе невелика, и говорить о том, что мы выходим на докризисный уровень я бы не стал. Строители как продавали по ипотеке 5% своего жилья, так и продают. На мой взгляд, сейчас платежеспособный спрос на достаточно высоком стабильном уровне и строительные компании достаточно хорошо продают за наличные деньги. И участвовать в реализации квартир через ипотеку можно только тогда, когда перестанет хватать наличных денег. Их сейчас достаточно.

Есть уверенный спрос, не высокий, но стабильный. Сейчас хорошее стабильное равновесие. Когда у покупателя есть разумный срок, в течение которого он может выбрать достойную квартиру, и на первичном рынке, и на вторичном, и сделать это приобретение. Рост возможен только тогда, когда увеличение стоимости недвижимости будет сопоставимо с ипотечными ставками. Сегодня человек берет кредит, покупает квартиру, платит те же 10%, через два года он решает ее продать. А он ее может продать только за те деньги, которые она стоила два года назад, роста ведь нет. То есть человек должен зафиксировать себе убыток в 20%. Многие люди при этом рассматривают стратегию накопления. Отсутствие роста — дешевле копить. Или получить рассрочку от застройщика.

Застройщики сейчас очень грамотно сейчас выстроили эту альтернативу ипотеке. И человеку этих двух лет рассрочки, как правило, достаточно, чтобы погасить всю задолженность. Поэтому сегодня ситуацию на рынке можно описать так — для роста нет предпосылок. Идея дефицита, которая обсуждалась в прошлом году, не реализовалась. Идея трех-четырех летней давности, когда рынок ипотеки дает мощный толчок развитию, была реализована, но сегодня и она угасла.

Если роста нет, то у человека всегда есть к себе вопрос: или я коплю, или по итогу покупки квартиры через ипотеку я несу убыток. Сейчас прогнозов по росту на ближайшие два года нет. 70% всех людей не планирует платить ипотеку полный срок. Менталитет и настроение наших граждан говорит о том, что они рассчитывают расплатиться с ипотечными кредитами досрочно. Не привыкли. Поэтому стратегия наших покупателей — рассчитаться как можно быстрее. Это «быстрее» укладывается в три года. Я могу предположить, что большинство людей, которые берут ипотечные кредиты и покупают квартиры, планируют рассчитаться за 3 года. Если на рынке в этот период нет долгосрочных прогнозов по росту, то большинство людей скорее всего выберут стратегию накопления.

Зачем люди идут в банк? Они получают положительный ответ, это их успокаивает: если не получится копить, то они получат кредит. И человек с положительным решением уходит искать объект, копить, не реализует немедленно свою потребность в жилье. Когда на чашу весов положены деньги и  решение сегодняшних жилищных проблем, то жилищные проблемы не перевешивают. Люди готовы копить, жить в тех условиях, в которых они живут, но копить.

Доля просроченных кредитов растет в 2010 году выросла по краю до 1 млрд., рост продолжается. И она растет несоизмеримо с выдачей кредитов. Людей с просроченной задолженностью больше чем тех, кто вновь берет кредиты. Этот фактор также людей склоняет в пользу накопления.